Дефицит офисов в Екатеринбурге приблизился к пределу модели роста

Предел расширения стал заметен там, где долгое время сохранялась иллюзия доступности качественных площадей. Рынок бизнес-центров Екатеринбурга, столкнувшийся с нехваткой свободных помещений еще в 2018–2019 гг., несколько лет сохранял внешнее равновесие за счет прежних договоренностей и инерции ставок. Однако к 2025 г. этот запас прочности практически исчерпан: дефицит перестал быть фоном и превратился в системное ограничение для развития компаний.

Резкий рост ставок, начавшийся в 2023 г., стал поворотной точкой для финансовых моделей арендаторов. Если ранее пересмотр условий можно было отложить, то в 2024–2025 гг. новые цены стали обязательным элементом договоров и для многих компаний оказались шоком. По сути, прежняя модель «дешевого офиса» перестала существовать, а возможности компенсировать удорожание за счет операционной эффективности оказались ограничены.

Те предприниматели, кто заранее уловил тренды, сумели приобрести помещения в собственность, зафиксировав издержки. Однако уже в 2025 г. этот канал адаптации практически закрылся: стоимость объектов выросла, свободного капитала у бизнеса недостаточно, а доступ к кредитам остается сложным. В результате покупка офиса перестала быть массовым инструментом защиты от роста ставок и превратилась в редкую стратегию для ограниченного круга игроков.

К концу 2025 г. динамика арендных ставок замедлилась на фоне охлаждения спроса. Собственники по инерции продолжают поднимать цены, рассчитывая заменить арендаторов на более платежеспособных, однако интенсивность запросов заметно снизилась. При этом предложение по-прежнему ограничено, что формирует хрупкое равновесие: рынок одновременно испытывает дефицит качественных площадей и сокращение активного спроса.

Расчетная доходность от аренды при покупке офиса класса «В» в третьем квартале 2025 г. снизилась до 9%. Это означает, что для дальнейшего роста цен одного лишь дефицита уже недостаточно. Необходим либо новый виток расширения бизнеса, либо дополнительный пересмотр ставок. Без этих факторов ценовой импульс постепенно теряет силу, а инвестиционные аргументы становятся менее убедительными.

Если рыночный контекст не изменится, несколько крупных современных бизнес-центров, которые будут построены в ближайшие пять лет, способны закрыть потребность в качественном сегменте. В этом случае рынок перейдет из фазы острого дефицита к состоянию насыщения, а текущая ценовая переоценка может обернуться длительной стагнацией. Для девелоперов остается ограниченный горизонт — два-три года, чтобы реализовать проекты на фоне еще сохраняющегося дисбаланса.